Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды

Расторжение договора арендыДоговор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Отечественное законодательство предельно четко предусматривает порядок такой процедуры. Прежде всего, нужно отметить, что досрочное расторжение договора аренды, возможно в 3х случаях:

— по обоюдному согласию сторон;— по инициативе арендодателя;— по инициативе арендатора.

Расторжение договора аренды.  Образец соглашения 

Как расторгнуть договор аренды?

Так как договор – это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

О том, как правильно составить претензию арендодателю с требованием о расторжении договора, см. Как составить претензию*.

Совет (166,1709)

Арендатору нужно иметь в виду, что даже если арендодатель будет согласен на расторжение договора, то для прекращения договора одного его письменного согласия будет недостаточно. Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) о расторжении договора. Подробнее об этом см. Какие документы необходимо оформить арендатору при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества*. Поэтому, если арендодатель не возражает против расторжения договора, но от подписания соглашения о расторжении договора уклоняется, арендатору все равно придется обращаться в суд.

Существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Внимание! (167,2434) Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой и национальной экономике.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств*:

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Помимо возможности расторжения договора в судебном порядке или по соглашению сторон, Гражданский кодекс также предусматривает ряд оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды. В данной связи следует прояснить, чем расторжение договора отличается от одностороннего отказа от исполнения договора (или одностороннего отказа от договора). Расторжение договора используется, если речь идет о расторжении договора в судебном порядке либо по соглашению сторон. Односторонний же отказ от исполнения договора применяется, если договор прекращается по желанию одной из сторон. При этом, отказ от договора не требует соблюдения судебного рассмотрения. В случае одностороннего отказа от договора согласие другой стороны на прекращение договора не требуется.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса, каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если договор аренды заключен без указания иного срока. Данное положение применяется в случае, если законодательными актами или договором не установлено иное.

Гражданским кодексом предусматривается также еще одно основание, по которому арендатор может отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. Такой отказ от договора может быть реализован, в случае если арендодатель не выполняет обязательства по капитальному ремонту сданного в аренду имущества, когда такая обязанность возложена на арендодателя законом или договором.

Конечно, в данном случае так же, как ипри расторжении договора по инициативе арендодателя, самим договором арендымогут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора потребованию арендатора.

Если иное не предусмотрено договоромаренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного всоответствии с ним договора субаренды [4].

В случае прекращения действия договорааренды объект должен быть возвращен арендодателю по акту приема-передачи.Порядок оформления этого документа аналогичен передаточному акту,подписываемому в начале срока действия договора при передаче имуществаарендатору. В акте должны быть отражены состояние имущества, своевременностьего возврата, место возврата движимого имущества. Что позволит избежать дальнейшихразногласий. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращениидоговора. Причем имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендаторего получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором(например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такуюобязанность).

Порядок расторжения

ХКУ предусматривает, что сторона, желающая расторгнуть договор, должна обратиться с предложением об этом к другой стороне и только в случае несогласия другой стороны расторгнуть договор, или же в случае неполучения ответа на предложение в 20-дневный срок (с учетом почтового пробега) с момента получения предложения сторона может обратиться в суд для разрешения спора.

Некоторые суды считают, что нельзя предусмотреть в договоре аренды штраф за то, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора и при этом ничего не нарушал.

По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права.

Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде неустойки (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. по делу № А55-16666/2015).

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна

Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Гурылев Б.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление