Покупка квартиры с прописанными в ней людьми

Лучший ответ

Однозначного ответа на этот вопрос не может дать ни один юрист. Законодательство России в этом случае имеет правовую коллизию. С одной стороны, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, например в соответствии со статьей 304 ГК РФ, собственник жилья имеет полное право распорядится им по своему усмотрению и для этого ему не требуется ничье согласие. С другой стороны, в том же Гражданском кодексе РФ, а так же Жилищном кодексе РФ и, даже, в Конституции Российской Федерации определено право любого гражданина на пользование жилым помещением. Что означает однозначно, что у любого человека должно быть жилье и регистрация, в соответствии с законодательством РФ. Вот и получается, что продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов можно, а вот выписать из нее этих жильцов уже гораздо труднее. Ведь в соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому собственнику не служит веским основанием для прекращения права пользования квартирой зарегистрированными там членами семьи бывшего собственника, например его бывшим супругом или супругой и детьми.

Закон не ограничивает собственника в праве распорядиться принадлежащим ему объектом недвижимости по своему усмотрению. Он может продавать, дарить или иным способом отчуждать квартиру, которая находится в его владении, при этом согласие зарегистрированных в ней жильцов для этого не требуется. Но новый собственник получив такое жилье, может получить вместе с ним неразрешимую проблему. Ведь если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то выселить их без согласия органов опеки попросту невозможно. А получить согласие этих органов можно только с предоставлением ребенку другого жилого помещения, имеющего аналогичные или лучшие условия для проживания. Поэтому покупать квартиру с зарегистрированными и живущими там детьми, автоматически означает невозможность их выселения до достижения совершеннолетия.

     Из такой ситуации есть несколько выходов:

  • или продолжать жить по договору социального найма в муниципальной квартире, с которой вы не имеете права проводить какие-либо сделки;
  • или договориться с не проживающим в ней родственником об оформлении его письменного отказа от участия в приватизации;
  • или, если договориться мирным путем никак не получается, выписать постоянно отсутствующего жильца на основании решения суда, которое утвердит факт утраты права пользования данной квартирой.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ, право собственности переходит к другому лицу и является основанием для прекращения права пользования жилым помещением.

Однако, если имущественное положение этого жильца или обстоятельства не могут позволить ему обеспечить себя другим местом для проживания, суд может оставить за ним право пользования прежним, т.е. вашим, жилым помещением.

Для того, чтобы беспрепятственно совершить сделку-продажу недвижимости, в которой затрагиваются интересы несовершеннолетнего зарегистрированного в отчуждаем жилье ребенка, необходимо либо произвести выписку и последующую регистрацию несовершеннолетнего гражданина в другое жилье до продажи квартиры, либо указать в сопутствующем сделке договоре сроки и условия выписки ребенка.

В любом из указанных случаев придется обращаться в органы социального контроля защиты прав детей – отделы опеки и попечительства, функционирующие в составе городских и районных администраций.

Согласие данного отдела приобретается в течении 10-15 дней после подачи всех документов, содержащих сведения о метраже и условиях старого жилья и нового места жительства, в котором ребенок будет зарегистрирован. Новое жилье должно отвечать следующим требованиям:

Это поможет купить квартиру без особых проблем, т. к. всех невыписанных в этом случае вы сможете выписать через суд.

Очень часто бывшие владельцы просят дополнительное время для выезда из квартиры и снятия с регистрации. Вы, конечно же, можете пойти навстречу и подождать. Можно ли гарантировать, что ожидание не затянется на неопределенное время? В данном случае есть два выхода: вы либо не отдает часть денег до окончательного выселения бывшего владельца и его семьи, либо прописываете в договоре дату выезда.

Выписка через суд

Бывает и так, что продавец квартиры просит отсрочку для поиска нового жилья и переезда перед тем, как навсегда покинуть бывшую жилплощадь. Дать ему на время остаться в старой квартире или нет – решать покупателю. Если есть желание пойти навстречу просьбе, заранее обговорите и зафиксируйте условия и сроки отъезда (выписки) бывшего владельца и/или членов его семьи после смены прав собственности на квартиру. Распространенная практика в таких случаях: часть стоимости квартиры становится залогом обязательства продавца освободить квартиру в определенный срок. Подтверждением выполнения этого обязательства становится  выписка из домовой книги о том, продавец снялся с регистрационного учета вместе со всеми остальными, кто был прописан в квартире. Если бывший собственник не выполнил свои обязательства, в первый же день просрочки покупатель вправе обратиться в суд, а также забрать причитающиеся деньги.

Прежде всего к ним относятся жильцы, когда-то отказавшиеся от права приватизации жилья. Дело в том, что за ними по закону сохраняется право проживания. Не исключено, что однажды в дверь вашей новоприобретенной квартиры позвонит совершенно незнакомый человек и скажет: «Я здесь живу, потому что прописан». И покажет соответствующую отметку в паспорте.

Точно так же с чемоданами на вашем пороге может оказаться «безвестно отсутствующий». Ведь он не только не участвовал в приватизации, но может заявить о том, что не знал о ней. Найдет ли он доводы, достаточные для того, чтобы суд признал за ним право проживания, другой вопрос. Но риск существует.

На проживание в купленной квартире может претендовать человек-«невидимка»

Покупателю и продавцу важно знать, что в соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, которые сохраняют право пользования продаваемой квартирой. Кроме того, должны быть подробно указаны их права на пользование жилым помещением.

Добросовестный продавец обязательно предупредит покупателя о наличии прописанных жильцов. В противном случае это выявит предпродажная проверка документов в надёжном агентстве недвижимости. Правда, специалисты отмечают, что далеко не во всех, даже крупных компаниях, есть ресурсы для достойной проверки документов.

Безусловно, обременение - чрезвычайно неудобная «прибавка» к недвижимости. И если есть вероятность получить квартиру с обременением, рекомендуем просчитать все возможные минусы ситуации и проконсультироваться с опытными юристами ГК «Правовая защита». Звоните и записывайтесь на консультацию: (495) 691-38-72, (495) 782-76-77, (495) 787-75-07.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление