Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры

Выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры можно, только предоставив новое место жительства, т.к. выписать ребенка в “никуда” (оставить его без прописки) не разрешат. Поэтому до выписки с прежнего места жительства необходимо предоставить ребенку новое место прописки. Причем жилищные условия на новом месте регистрации должно быть не хуже чем в прежнем.

Как выписать несовершеннолетнего ребенка из приватизированной квартиры

Сам процесс выписки несовершеннолетнего ребенка из приватизированной квартиры, мы представим на примере продажи квартиры. Но выписка при этом может отличаться, в зависимости от того, ребенок является собственником (или имеет только долю) продаваемой квартиры или же нет.

Как проверить квартиру перед покупкойВам необходимо узнать как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не было неприятных «сюрпризов». Проверять покупаемую квартиры надо тщательно.

Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права,  в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить:

- письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего - родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;

Законодательная сторона вопроса

Не многим известно, что с 2008 года законодательно отменена обязанность получать официальное разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми.

Ранее с 2001 года по 2008 продавец недвижимости обязан был в любом случае предоставить регистратору договора купли-продажи разрешение органов опеки, если в продаваемом недвижимом имуществе прописаны или проживают лица, не достигшие совершеннолетия.

Граждане в возрасте до 18 лет называются несовершеннолетними, при этом до 14 лет их называют малолетними. Последние (малолетние) недееспособны, и от их имени сделки всегда совершают законные представители. Дети постарше (от 14 до 18 лет) имеют больше свобод в заключении сделок, но с условием, что все их действия будут письменно одобрены родителями либо законными представителями (это называется неполная или ограниченная дееспособность). Таким образом, при продаже квартиры недееспособных или не полностью дееспособных граждан необходимо получать одобрение сделки у органов опеки.

Однако несовершеннолетние дети могут быть и полностью дееспособными. В соответствии с действующим законодательством это происходит в следующих случаях:

  • при вступлении гражданина в брак с 16-ти лет (и даже в случае расторжения брака до достижения ребенком совершеннолетия он будет считаться дееспособным);
  • в случае эмансипации (ст.27 ГК РФ), означающей, что 16-летний ребенок, который работает по трудовому договору или официально занимается предпринимательством, может получить полную дееспособность.

В этих случаях согласия органов опеки на продажу квартиры не требуется.

  • - паспорта всех участников сделки,
  • - подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру,
  • - Кадастровй паспорт на квартиру
  • - выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки». 

   Уполномоченный инспектор органа опёки  формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными. Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. При принятии решения сотрудники опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка. То есть в каждом конкретном случае строго учитывается:– не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, не будут ли затронуты его имущественные интересы и т. д. Как правило, органы опеки дают добро на продажу, если несовершеннолетний собственник взамен получит другое жилое помещение или равноценную его долю. Например, если продается трехкомнатная квартира, где ребенок имеет  долю, то сотрудники опеки могут дать разрешение на продажу, если взамен он получит аналогичную долю в другом жилом помещении. Но при этом будут учитываться и другие факторы, например: где располагается продаваемое и приобретаемое жилье. Так, если продаваемая квартира расположена в центре Москвы, то, естественно, имущественные и иные интересы ребенка пострадают при покупке ему аналогичного жилья на окраине столицы или в ближнем Подмосковье. Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде. 

Государственная регистрация

Ребенок прописан в квартире

Когда необходимый пакет документов сформирован, инспектор передает его на рассмотрение комиссии при муниципалитете. Итогом обсуждения становится подписанное главой МО распоряжение, в котором указывается, при каких условиях может быть заключена данная сделка

ХОРОШО ЛИ НА НОВОМ МЕСТЕ?

Главный принцип, которым руководствуются органы опеки и попечительства при принятии решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Однако комиссия ООП может отходить от этого правила и рассматривать дополнительные критерии технического и социального характера.

Риэлторы рассказывают случай, когда родители хотели продать квартиру и купить дом в садоводстве. Площадь нового объекта была, конечно, больше. Но поскольку семья являлась неблагополучной, риэлтор понимал, что им не удастся содержать такой дом, оплачивать отопление и прочее. В итоге в сделке было отказано.

В целом, сложностьсделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних, заключается ввыполнении вышеперечисленных действий, в том числе в получения заявления отпродавца недвижимости по встречной покупке. Для этого всем участникам сделкинужно прибыть в орган опеки и попечительства, расположенный по месту отчужденияобъекта, и дать соответствующие заявления. Осложнения могут возникнуть, также,если вновь приобретаемое жилое помещение по каким-то параметрам хужеотчуждаемого. А также «человеческий» фактор – затягивание рассмотрения вопросао даче согласия на отчуждения со стороны муниципалов.

«К сожалению, органы опеки часто формально подходят кпонятию улучшения, рассматривая только количество квадратных метров, – сетуетЕлизавета Мулюха, менеджер компании «Адвекс на Ланском». – Например: ребенокимеет 1/2 доли сорокапятиметровой комнаты в восьмикомнатной коммунальнойквартире. При этом, защищая интересы ребенка, органы опеки не дали согласия наприобретение на имя ребенка однокомнатной квартиры-студии (недостаточнометров)».

Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.

Источник: Бюллетень Недвижимости

Версия для печати

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление